Районы, кварталы, генеральные планы: правила игры на строительном рынке Самары изменились

Своя конституция

Что такое непродуманная застройка, самарцы знают не понаслышке. В начале 2000-х в регионе возник огромный спрос на жилье. Отрасль переживала бум. Именно тогда начали возводить уплотненные кварталы без "социалки". Проблематика таких анклавов – на слуху.

С нынешнего года подходы к застройке изменили. Обновление норм и правил в отрасли курирует министерство градостроительной политики. Его создали в феврале по поручению губернатора Вячеслава Федорищева. 

Что это дало? Ведомство получило рычаги, которые ранее были у муниципалитетов, Минстроя и других структур. Это позволит уйти от решений, когда в городах возводили высотки без создания соответствующей инфраструктуры. 

Минград разработал документы, которые регламентируют формат генеральных планов муниципальных образований. При их обновлении теперь учитывают правильные решения по урбанистике, благоустройству, обеспечению социальной инфраструктуры. В 2025 году 18 муниципалитетов утвердили генпланы в новом формате.

- Я называю это градостроительной конституцией, - говорит врио министра градостроительной политики Андрей Грачев. - В ней отражены перспективы развития любого муниципального образования на 15-20 лет.

В августе Минград внес изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Самары. Они направлены на комплексное и сбалансированное развитие городских территорий. Документ четко формулирует "правила игры" – где, что и как можно строить, в каких пропорциях. Например, в ПЗЗ учли требования к минимальному проценту озеленения.

Новации – это не запрет на строительство, а стимул для развития территорий с умом, уверяют в Минграде. Застройщику предлагают не просто возвести дом, а создать комфортный квартал с парковками, детскими площадками, социальными объектами и зелеными зонами.
 
- Это долгосрочные инвестиции в качество жизни жителей, - подчеркивает Грачев.

Дают совет

В регионе переосмыслили подходы к комплексному развитию территорий. Эта система "буксовала", потому что правила были сформулированы неудобно для застройщика и, самое главное, не учитывали интересы жителей. В документах КРТ предусмотрены механизмы защиты прав собственников земельных участков, объектов недвижимости, жилья, которое будут изымать или сносить.

Федорищев возобновил работу Градостроительного совета. Его участники уже рассмотрели и одобрили несколько проектов комплексного развития. Все мастер-планы прошли непростой путь обсуждения с экспертным сообществом.

Механизм согласования на Градсовете – еще одно нововведение. С одной стороны, это позволяет учесть все возможные изменения территорий в будущем, социальную инфраструктуру, архитектурные решения и социальные объекты. С другой – предварительное согласование значительно экономит средства инвестора. Переделывать проект планировки – это долго и дорого.

- Благодаря системной работе в рамках Градостроительного совета мы формируем подход к развитию городского пространства. Проекты демонстрируют удивительный синтез: они остаются привлекательными для инвестора и одновременно обретают возможность создать не просто квадратные метры, а качественную социальную среду для людей, - отмечает Грачев.

Первый пошел

Дебютный проект КРТ – жилая застройка в Самаре в границах улиц Советской Армии, Тихвинской, Гастелло и Ново-Садовой. Он был разработан ранее, но не двигался больше года. Когда подключился Минград, дело пошло. По предложениям экспертов проектировщики скорректировали этажность, увеличили количество парковочных мест, поменяли расположение блоков, чтобы расширить общественные пространства – закрытый двор и бульвар.

После поправок проект стал "более компактным и насыщенным современными решениями". Его утвердили и приступили к делу – в декабре. Планируется, что в 2030 году около Телецентра построят квартал из домов переменной этажности. Плюс детсад на 150 мест, школу на 300, поликлинику, двухуровневый подземный паркинг, магазины, детские и спортивные площадки, зоны отдыха. 

- Все изменения в градостроительной политике, которые анонсировал губернатор, заложены в проект, - заверяет представитель застройщика Рамиль Халиуллов. - Их много – "двор без машин", современные фасадные решения, функциональные стилобаты и так далее. Таким должно быть современное и по-настоящему востребованное жилье.

Как отмечает руководитель министерства, проекты КРТ позволяют уйти от "точечной" застройки.

- Это начало серьезной перезагрузки градостроительства в регионе, - утверждает Грачев.

Не Самарой единой

Сейчас Градсовет рассматривает еще несколько концепций КРТ. В областной столице, по словам главного архитектора региона Екатерины Семеновой, основное внимание – Безымянке. Там много аварийного жилья, которое нужно расселять и сносить. Однако при новом строительстве обещают максимально сохранить идентичность Безымянки.

- Сложная территория. Мы сейчас вырабатываем новые механизмы, смотрим, как можно стартовать, - говорит Семенова. - Уже три КРТ сформированы, идет разработка проектов планировки. Думаю, что в следующем году они выйдут на получение разрешения на строительство.

Речь идет в том числе о расселении аварийных домов и возведении жилья в границах проспекта Кирова, улиц Победы, Свободы, Краснодонской в Промышленном районе. По рекомендации экспертов инвестор скорректировал объемно-планировочные решения с учетом сложившейся историко-культурной среды. Он также выполнит социальные обязательства: построит детский сад на 240 мест, подготовит площадку под образовательный центр на 900 человек, а также здание службы соцобеспечения.

Современное жилье с инфраструктурой через несколько лет может появиться в Кировском районе, около парка Металлургов. Реновация затронет территорию в границах Советской, Нагорной, Ташкентского переулка и проспекта Юных Пионеров. Там предполагается возведение 205 тыс. квадратных метров жилья и усиление образовательного кластера – строительство двух детсадов и школы. Благодаря архитектурным и композиционным решениям квартал будет интегрирован с парковой зоной, визуально станет его частью.

Комплексное развитие касается не только столицы региона. Рассматривают варианты в Жигулевске и Кинельском районе.

Вячеслав Федорищев, губернатор Самарской области:

- Министерство градостроительной политики взяло на себя огромный пласт работы, которая велась муниципалитетами и другими органами власти. Ему переданы полномочия по выдаче разрешений на строительство. Это позволило уйти от точечных решений,  когда в городах строили высотки без создания соответствующей инфраструктуры.

Что Градсовет сделал за год 

- 20 КРТ отработано, проекты находятся в разной степени проработки
- 18 генеральных планов муниципальных образований принято
- 1833 объекта недвижимости проанализировали по поручениям и запросам
- Более 100 тыс. документов загружено в государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности